这位潮商“临危受命”，帮助企业趟过爆雷、跑路潮，今将冲刺港股“长租公寓第一股”

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　　曾几何时，长租公寓这个“风口”，吸引资本大举入局，催生出青客、蛋壳两家美股上市企业。

　　然而对于长租公寓，这个披着互联网外衣的“二房东”产业，潘石屹早有断言：“这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是条不归路”。

　　于是，自2018以来，爆雷、跑路频频与长租公寓关联起来。即便是青客、蛋壳这两家上市企业也未能幸免，前者落得个破产清算，退市离场；后者也迎来了被摘牌的命运，且摘牌后仍需面临巨额执行款。

　　在行业一片萧索中，港交所即将迎来首家长租公寓上市企业。

　　9月26日，港交所网站显示，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（以下简称：魔方生活）递交了上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。

　　那么，魔方生活凭什么趟过爆雷、跑路潮？具体运营情况如何？

　　盛衰各有时，蛋壳、青客先探路

　　在此之前，长租公寓服务商“蛋壳公寓”和“青客公寓”均已经实现在美国上市。其中，蛋壳公寓（NYSE:DNK）于2020年1月在纽交所上市。从2015年初成立上市，蛋壳公寓用了五年；而从上市到被摘牌，蛋壳公寓用了仅约1年。

　　不仅如此，长租公寓上市第一股——青客公寓（NASDAQ:QK，2019年11月5日上市）也命运多舛。上市后不久，青客公寓便陷入倒闭风波中。2022年5月，青客公寓通过旗下青客租房发布声明，称公司目前遇到了资金困难，但目前仍在正常运营中。

　　值得一提的是，景晖智库首席经济学家胡景晖就曾表示：“青客公寓在美国上市，融资不到五千万美金，抛掉上市成本拿回来不到三个亿，按照以往的烧钱的速度也就够它再支撑半年。”

　　而在2021年1月，青客公寓更是发布公告，称金光杰已辞去该公司首席执行官、董事会主席、董事、董事长和薪酬委员会成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员的职务，自2021年1月28日起生效。

　　作为替代，青客公寓董事、首席运营官兼副总裁屈成才被任命为董事会主席，首席执行官。据贝多财经了解，金光杰为青客公寓创始人。截至2019年12月31日，金光杰对青客公寓的持股比例为25.8%，拥有77.7%的投票权。

　　另在2022年9月14日，青客公寓则发布公告，称股东大会已批准将该公司名称由“Q&K INTERNATIONAL GROUP LIMITED”变更为“FLJ GROUP LIMITED”。同时，青客公寓于2022年9月26日在纳斯达克开始使用新的股票代码“FLJ”进行交易。

　　对比来看，魔方生活的收入规模和蛋壳公寓、青客公寓相比均存在较大的差距。早前数据显示，蛋壳公寓2019年的收入为71.29亿元，较2018年的26.75亿元增长166.5%；净亏损34.37亿元，而2018年为净亏损13.70亿元。

　　截至2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为34.56亿元。截至同期，蛋壳公寓运营的公寓数量为43.83万间，同比增长85.4%。其中，在北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。

　　创始团队“出局”，资方“接盘上位”

　　魔方生活最早于2009年6月，开始在南京提供公寓租赁服务。

　　魔方生活在国内首创了集中式长租公寓模式，相对于从不同个人业主获得物业的分散式长租公寓运营商，魔方生活通常与大型机构业主签订长期整租协议，以此来确保运营的稳定性，最终以可负担的价格，向用户提供配备现代化设施且位置便利的集中式长租公寓。

　　在积累了3年多的经验后，魔方生活开始迈上发展正轨。在公司最初的股权结构中，创始人葛岚持股35.06%，陆欣持股32.05%，其余6名股东合计持股32.89%。

　　自2012年6月完成6000万美元A轮融资并启动全国发展战略后，魔方生活首先于向上海和广州扩张，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。

　　伴随公司的顺利扩张，魔方生活接连在2015年、2016年、2018年、2020年完成B、C、D、E轮融资，公开披露的投资总额达6.5亿美元。

　　自参与魔方生活A轮投资后，华平投资连续三轮下场。IPO前，华平投资直接或间接拥有魔方生活约51.62%股权，系外部第一大股东。

　　此外，加拿大基金管理公司CDPQ（Asi）经过D、E两轮投资，持股约为16.80%；在C轮参与投资的中航信托持股12.50%；A轮投资方德同资本则持股4.28%。

　　值得注意的是，在2017年，魔方生活扩张与融资交织前行的过程中，公司的掌舵者却出现了问题。

　　葛岚大概于2017年底离职，中国企业家的消息显示，葛岚离开的原因是与投资人有一些分歧，以及计划创业。此后，创始人葛岚及创始团队纷纷套现离场。

　　其中，葛岚套现2500万元，仅保留2.86%股权；陆欣则分两次套现1.78亿元，只留下0.61%股权。

　　虽然无法断言“有分歧”的投资人就是华平投资，但是从结果来看，顺利上位的华平投资，则尽心尽力地扮演了“接盘侠”的角色。

　　郑南雁“临危受命”，带来酒店管理者

　　潮商郑南雁与魔方生活颇有渊源。

　　据悉，魔方生活创始人葛兰在2017年底离任，如今在招股书中，魔方生活创始团队的痕迹已经淡去，葛兰本人的持股比例也低至2.86%。

　　随着创始团队的退出，作为魔方生活最大的股东，华平资本董事总经理潘建在2017年底向郑南雁发出邀请。

▲郑南雁

　　据《中国企业家》报道，在2008年华平资本投资7天时，潘建与郑南雁就开始共事，并参与7天的路演、上市、私有化的每一个重要环节。而2014年，在郑南雁的推荐下，柳佳加入魔方生活担任COO。

　　2018年6月，魔方生活以内部信的方式欢迎郑南雁加入其中担任董事长；同年，郑南雁参与创办、携程作为LP的鸥翎投资参与了魔方生活D+轮融资。

　　早在铂涛时，郑南雁就对长租公寓就颇有兴趣。2014年11月，铂涛的内部创业项目窝趣立项，主打青年长租公寓的品牌。鸥翎投资除了魔方生活外，还投资了乐乎公寓。

　　根据招股书信息，郑南雁于2018年4月27日首次加入魔方生活并获任为董事兼董事会主席，于2022年9月25日调任为非执行董事，主要负责集团的重大战略决策、制定业务计划和提名高级管理层。相比一线管理，郑南雁的角色更像是“导师”，有媒体指出，郑南雁通过控制的投资公司持有魔方生活 3.25% 的股权。

　　而在魔方生活的高级管理层中，酒店背景的管理者非常突出。

　　魔方生活方面曾表示，郑南雁在商业领域、连锁酒店等行业有着非常丰富的经验和成就，出任该公司董事长后，郑南雁将凭借其成功的创业经验、创新的经营理念，为魔方生活的未来发展助力。

　　郑南雁则称，发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制，魔方生活通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的增量租赁用房。