罗康瑞：卖楼是为了做中国的“硅谷”

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针对媒体此前关于瑞安出售企业天地一期,撤离上海的报道,瑞安房地产董事局主席罗康瑞在昨日上午向上海部分媒体做一个小范围的澄清:瑞安出售企业天地一期,仅仅是出于提升公司资金周转考虑,并非不看好内地经济发展前景。
他还表示,之所以选择出售企业天地一期,是因为瑞安有一个更为宏大的想法,想把瑞安房地产针对创业年轻人开发的创智天地进一步扩大规模,使它未来逐渐成为像硅谷那样,能为中国经济提供源源不断创新驱动力的强大平台。
9%和27%的区别
过往几年,瑞安糟糕的周转率,一直是舆论和瑞安房地产股东议论的重心。相比于内地其他房企平均27%的资金周转率,瑞安的周转率只有9%。低效的资金周转率,不仅大大增加了公司的负债压力,也使得公司的净资产收益率长期处于一个较低的水平。按照瑞安房地产今年已公布的业绩,公司2014年的净资产收益率只有5%左右,而保利地产的净资产收益率达到20%以上。
罗康瑞认为,在过去的数年间,公司在项目开发中投入了过多的资金,但回收速度异常缓慢,进而影响到了对公司股东的回报,也导致公司的负债率上升。
但他又非常看好今年李克强总理工作报告所提出的鼓励创业的内容:对大众创业、万众创新的话题极为感兴趣。
在此之前,瑞安曾和上海杨浦区政府联手打造中国版“硅谷”,利用靠近杨浦区大学城的高校资源优势,为创业企业提供了Innospace,引入了大批的天使基金,帮助这些企业逐步由小到大,起码半数以上的创业企业通过这个平台获得了第一轮和第二轮融资。
上述项目目前仅有50万平方米,而创智天地的规划是至少达到100万平方米。
“即使这样,也只有硅谷的1/100,而要实现像硅谷那样,成为国家经济发展的引擎,没有规模是不够的。”
罗康瑞说,事实上各地政府对创智天地都有浓厚兴趣,瑞安的开发机会其实很多。但是,瑞安房地产目前的资金并不多。
新天地扩围
对瑞安来说,开发中国版“硅谷”,并不是唯一需要大量资金的地方。瑞安之前在新天地的开发上也有一个宏大的想法,想把百老汇搬到新天地。但是,这个梦想同样受困于资金。新天地本身就是当年上海的知名旧改项目,为了开发新天地,瑞安投入当时堪称天文数字的资金来营造太平桥的人工湖和绿地。
但初时低廉的旧改成本,随着之后房价的迅速上涨,不断水涨船高,而且动迁进度也不断放慢,最终严重拖累了瑞安资金利用效率和收益。
“一个项目开发,常常拖上七八年,甚至十几年。”罗康瑞感叹说,瑞安现在手上的旧改项目也同样需要大量的资金用以完成十几年前就已经制订的旧改方案。
但要在上海的市中心迅速完成旧改,又谈何容易。
记者询问罗康瑞,为何不考虑利用境内的私募、信托等平台来融资。罗康瑞表示,目前私募等要求的收益回报率过高,而且周期都只有三年。
但瑞安房地产开发的项目一般运营时间都需要很长,而且初始时的收益率未必能让私募基金投资者满意。
在这一背景下,瑞安房地产只能通过出售企业天地这样的核心资产,换取部分资金来实现罗康瑞的一些想法和目标。
事实上,罗康瑞出面澄清此事,也许并无必要。与其他的香港房企相比,瑞安房地产和瑞安建业的主要投资都在内地,在香港的投资规模和比例都非常小。如果说,瑞安房地产是因为不看好国内经济的发展前景而撤离,那么最后又可以撤向哪呢?
只是,要实现罗康瑞的梦想,还需要金融业和金融环境的诸多改变。当金融行业真正实现了利率市场化,以及国内企业经营的融资成本下降到合理水平后,可能才是瑞安房地产这样以运营投资物业见长的企业的春天。