425亿梅州家族，兄妹抱团过冬

5月以来，多位合创汽车员工称，4月份绩效全扣，只发基本工资，杭州工厂停工。

合创汽车是朱家进军新能源的一步棋，可惜，这家造车新势力销售不振，日渐式微。

更严峻的是，朱家地产主业，也进入压力位。

1-4月，女儿朱桔榕掌管的合生创展，销售同比腰斩，只卖出54亿元。

就在上月，朱桔榕联合二哥朱伟航，向组织架构开刀。

这个坐拥425亿财富的梅州家族，重组产业，以集中资源，抱团过冬。

兄妹联手

4月底，朱家旗下的合生创展与珠江投资，联合召开发布会。

这是两家地产平台整合广州区域业务后，首次联合公开活动，携手对广州项目战略升级。

合生创展、珠江投资，均由朱孟依一手创立，合生创展体量约为后者两倍，且持有70%股份。他退居幕后，分别交由朱桔榕和朱伟航打理。

朱孟依来源：网络

在项目开发上，两家常有合作，经营管理相对独立，均偏重城市更新，区域重合度高，也存在竞争。

市场下行期，两家都经历着不同程度的阵痛，于是主动瘦身缩编，旨在集中资源，优势互补。

朱桔榕领导的合生创展，地产板块由五大区域缩减为四大区域。

整合后的广州区域公司，囊括了23个合生系项目、42个珠江系项目，管辖七大片区，包括广州、东莞、江门、中山和佛山5个城市。

新组建的经营班底，由合生系主导，董事长陈楚强、总经理朱蕾均来自合生体系，原珠江投资广州区的两位高管，则出任联席总经理、副总经理。

发布会上，“合生珠江”宣布，重点项目将升级为三大类：城市资源型、生活大城型、文旅康养型。

来源：合生创展

“万博珠江城”是该模式下的一个新项目，将合生系的新基旧改、国际双创科技城，与珠江系的铂世湾整合，打造一个超300万㎡的产城融合示范区。

“基于混合开发模式，双方共同承担资金和成本，对于项目推进有积极作用，也可以更好发挥地块的综合效应。”易居研究院研究总监严跃进告诉《21CBR》记者。

去年，合生创展的销售额为325.83亿元，同比基本持平。今年开局不利，兄妹开发，寻找出路。

重心南移

朱桔榕主导合并广州区域，顺应了重心向大湾区迁移的策略。

2023年，合生宣布总部南迁，以加速大湾区的开发，接近未来的利润中心。

这家粤系房企，2008年将总部从广州搬至北京，主要土储仍集中在大湾区，尤其是广州、惠州。截至2023年末，其2762万平方米的土储中，这两大城市合计占了一半以上。

去年，两地共有23个在售项目，销售额约75亿元，约占总销售额1/4。

其中，广州市场销售了61亿元，比北京市场少了39亿元，贡献的经营利润却多7.4亿元，达9.9亿元。

行业下行，朱桔榕减小了投资力度，2023年合生创展仅新增土地35万平方米，未来发展多倚杖现有土储。

朱桔榕手握的多数为旧改项目，资金投入大、开发周期长。截至2023年末，现有90个房产项目中，有20个的完工面积为零，广州占了4个。

比如，广州的前进路项目、TIT科贸园项目，超过10年仍未动工，预计货值分别为120亿元、500亿元。

财报披露的时间表显示，广州前进路项目，预计2026年前无完工面积，2027年可完工20.89万平方米。而TIT科贸园项目，2025年有部分完工。

这些项目沉淀大量资金，朱桔榕也有流动性压力。

截至2023年末，其资产总额为2670亿元，债务总额为1736亿元。短期偿债压力较重，1年内到期债务占43%，达342亿元。

朱桔榕采取了裁员、降薪的措施，去年员工少了828名，人均降薪2万元。

今年2月，从凯德集团挖来的联席主席罗臻毓请辞，加入一家越南房企，侧面反映出公司内部的人事震荡。

促销去化

弱势下，朱桔榕仍稳住了业绩。

去年，合生创展营收增长超两成，约317亿元。不过，净利润下滑六成至31.4亿元。

这家以豪宅闻名的房企，销售主力是缦系高端产品，2023年合计销售超249亿元，占总销售额77%。其中，缦云上海、缦合北京、缦云广州，三个项目就占了全年销售额的半壁江山。

朱桔榕计划，2024年缦系产品的新推货值至少在210亿元以上。

来源：合生创展

豪宅总价高，利润厚，去化相对缓慢。

为了改善现金流，朱桔榕推动融资，缩短刚需改善类产品的开发周期，降价促销，加快去化。

比如，惠州合生时代城项目，2019年拿地，2020年开盘，最新均价8500元/㎡，相较1期开盘均价1.6万元/㎡，接近砍半。

“相比2020年，惠州很多区域的房价跌了一半，新房走不动量，想出货只能降价。”一位了解该盘的中介告诉《21CBR》记者。

价格大打折扣，朱家仍有得赚，该项目的楼面地价约3529元/㎡，地价差仍有近5000元。《21CBR》记者从惠州住建部查询获知，1期8栋，预售1088套，网签799套，去化率72%。

同时，朱桔榕也发力轻资产业务，拓宽收入来源。

2024年4月，合生创展宣布，组建商业、经营、生产三大轻资产管理平台，推行轻重资产双轨运行模式。

此前，合生创展已实现商业品牌和缦系品牌的轻资产输出管理。

去年，管理费收入约7亿元，同比增长五成，租金收入为32.63亿元，独立第三方签约管理面积达109万平方米，占商业总管理面积超20%。

市况依然不明，朱桔榕联手二哥，竭力过冬。