这家老牌港资地产商也杀回来了

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　　自太古地产之后，又一家知名港资地产商也在加码内地了。它便是香港富豪罗康瑞旗下的瑞安房地产。

　　10月25日，瑞安公告称，与上海国资杨树浦置业的合资公司，拿下了平凉城市更新项目，其中，瑞安房地产持股60%，杨树浦置业持股40%。

　　让人意想不到的是，该项目房地联动价（新房限价）高达21万元平米，突破了杨浦区及上海近年的最高新房限价。

　　这也是一个历史风貌保护项目，与瑞安此前一向擅长的城市更新相匹配。

　　事实上，这两年瑞安房地产一直在持续加仓内地。据华尔街见闻不完全统计，2021年至今，瑞安已砸下约200亿元投资内地。2018年至今，更已豪掷约500亿元（含联合体）拿地。

　　瑞安和它的新天地标签，将在中国大地留下更多的身姿。曾经沉寂

　　虽然同为最早布局内地市场的港资企业，但瑞安与新鸿基、太古、恒隆等专注于高端商业项目的港企不同，瑞安更擅长的是城市更新。

　　从进入内地市场开始，瑞安便重点布局城市更新项目，其在内地的首个大型旧改商业项目——上海新天地，2001年便对外运营，是瑞安最受欢迎也是零售物业租金最高的项目之一，至今仍是上海重要的城市名片。此外，虹桥天地、翠湖天地、佛山岭南天地等也是瑞安的城市更新代表作。

　　不过，在上海新天地和岭南新天地后，瑞安曾出现过几年时间的沉寂。2012年-2017年，瑞安几乎没有在内地拿地。

　　这背后是，瑞安长期巨额资金投入城市更新带来的阵痛——负债高企，资金链紧张。

　　截至2012年年底，瑞安房地产的负债净额高达260.35亿，净资产负债率更是达到了70%，这在以低负债出名的港资地产商中较为少见。大部分港资开发商的净资产负债率控制在20%-30%。

　　为此，本已淡出瑞安房地产的罗康瑞不得不回归，重掌瑞安，他给瑞安开出的“药方”是卖地卖项目，快速回笼资金，降负债。2012年-2017年，瑞安通过出售物业和股权套现将近400亿。

　　瑞安的负债水平随之逐年下降，净负债率从2012年底的70%，降低到2021年底的30%。

　　瑞安也慢慢走出困境。到2021年底，由于物业销售大幅增长，连同商业物业组合复苏，瑞安业绩明显好转，财报显示，2021年度瑞安营业收入为175.55亿元，同比增长282%，归母净利润为16.36 亿元，扭转了2020年度的亏损，实现盈利。

　　如今的瑞安，更偏爱稳健安全、联合拿地，除了最新的上海平凉旧改，去年底还与武汉城建集团联手拿下武汉造船厂城市更新项目，总价170.31亿元(包括税款)，成为武汉新总价地王。站上风口

　　在平衡了经营和负债之后，瑞安自2018年便开始加仓内地。这背后的逻辑是，罗康瑞认为，内地的投资机会仍然相当大。

　　即便近三年房地产市场持续下行，但他依然看好城市更新和旧改。在中国城镇化率超过65%后，城市更新已经成为了一线和强二线城市(发展)的主要途径，这也是房地产市场的未来。瑞安将在城市更新方面抢先布局，并继续关注上海以及长三角和大湾区一线城市和策略性区位的发展机遇。

　　易居企业集团CEO丁祖昱去年曾表示，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新很快将变成10万亿级的市场。

　　各方诸侯已经争相入局。克而瑞数据统计，中国百强房企中参与城市更新的比例高达80%，其中，已有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。

　　风口来临，瑞安回归来分一杯羹，也是应有之义。

　　就这样，兜兜转转，在自身努力和行业大势推动下，这家老牌港资地产商杀回来了。

　　在2021年度业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞认为，目前房地产“三高”模式已经过去，调整会持续较长时间，未来12-18个月会有很多资产出售，对瑞安来说是一个拓展的好机会，可以以合理价格进行资产收购。

　　不过回归后的瑞安，对于资产投资更加谨慎了。今年中期业绩会上，罗康瑞说道：“对于项目收并购，公司是有兴趣的，但是要选择一些地段好以及价格有吸引力的项目。”

　　罗康瑞认为，现在很多缺钱的房企把项目放出来卖，但价格虚高。“我相信明年就会有多的项目抛售出来，我们会密切跟踪和留意。”

　　为此，瑞安已经准备了不少的“弹药”。年初，瑞安房地产先后与浦发银行上海分行、上海银行，签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资的合作备忘录，合计涉资200亿元。

　　此外，瑞安还在推进公司旗下商业地产子公司瑞安新天地分拆上市，以获取更多的融资渠道和发展机会。

　　不过过去半年，港股市场非常动荡，让瑞安认为目前不是最好的上市机会或时间。在今年3月瑞安新天地的招股书失效后至今，瑞安也没有继续提交。

　　“我们非常有信心，当未来市场稳定的时候，会抓住最好的窗口期去继续推进瑞安新天地的IPO上市。”

　　放眼内地，不只是瑞安，曾经的老牌港资地产商太古、恒隆、长实、新鸿基、新世界等，都在持续加仓内地。

　　在内地房地产市场未明显好转的大环境下，这些穿越过多个经济周期的港资的逆势、集体加仓行动，格外显眼，这将提振全球投资者对中国内地资产的长期信心，有望进一步推动内地房地产市场的企稳、复苏进程。

　　其中，瑞安接连加仓资金投入更久、运作难度更大的城市更新项目，凸显了其深耕内地，押注资产长期价值的决心。

　　另外，港资地产商的回归，也是房地产由开发转向运营的风向标；在楼市下半场，开发规模持续下滑，运营和服务才是王道。

　　过去开发商们大干快上，凭借高周转高负债跑马圈地，对需要慢工出细活的城市更新涉足较少，但如今大水褪去，行业洗牌，属于低杠杆、善经营的开发商的时代来临了。

　　和港资地产商类似，或者说向他们学习，万科、龙湖、华润等内地的龙头房企，都在积极发展经营性业务、城市更新业务，这都或将成为未来行业发展的新气象。风险提示及免责条款

来源：华尔街见闻

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