投入金额达346亿，这位潮商逆势抄底，成广州旧改“最大金主”！

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在民营房企纷纷从广州旧改项目撤退之际，却有一个逆势抄底的身影闪现——合生创展。

18年前，合生创展是内地第一个销售突破100亿元的房企，为地产“华南五虎”之一，但其间也曾数次掉出销售百强房企名单。

而最近两年，在地产二代朱桔榕的掌管下，合生创展变得激进而有野心。在行业下行之时，合生创展“由守转攻”，是意图曲线回归？

黄埔夏园旧改新进展，升龙退场，合生进场

据广州市城市更新网7月20日报道，7月16日，夏园社区经济联合社召开了经联社股东代表（居民代表）大会，对有关重要事项进行表决。

▲图源：黄埔生活汇微信公众号

此次表决事项共6项，其中涉及项目旧村改造进展事项共3项，具体为：1.表决《之解除协议》；2.表决《广州市黄埔区夏园村旧村改造项目前期服务协议》；3.表决《广州市黄埔区夏园村旧村改造项目之费用返还三方协议书》。

2018年7月，夏园经济联合社与广州嘉龙置业有限公司（升龙方）签订了前期服务合同，由升龙为夏园旧改提供前期服务工作。在升龙推进夏园旧改期间，项目改造进展较慢。近年，受行业下行、房企资金严监管等政策影响，升龙资金链紧张明显，据悉其已逾半年未付夏园村民过渡安置费。如今，夏园经济联合社拟与广州科合城市更新有限公司（下称“科合公司”）签订前期协议，由科合公司为后续夏园旧改提供前期服务工作。

科合公司进场，需返还升龙前期支付的前期费用及履约保证金等。另外，据悉，开投公司也为夏园项目的城市更新工作垫付了相关费用，预计项目后续推动也需由科合公司返还相关费用。

▲图源：黄埔生活汇微信公众号

目前，股东代表大会的结果已经进行公示。公示显示：本次夏园社区股东代表大会应到会123人,实际到会108人,占应到会人数87.8%、会议有效。到会股东代表、签名“同意”意见人数为105人,“不同意”意见人数为1人,“弃权”意见人数为0人,本次会议同意人数占到会人数的97.2%，表决通过。

公示时间从2022年7月18日至 2022年7月22日止。如公示期未收到异议反馈，公示期结束后，夏园社区正式与科合公司签订合作协议，科合公司正式进场。

经查询工商信息，科合公司成立于2022年6月2日，注册资本10000万元人民币，由合生集团有限公司及科学城（广州）投资集团有限公司投资控股，其中合生集团有限公司持股70%，科学城（广州）投资有限公司持股30%。这意味着，合生是占据主导地位的大股东。

▲图源：广州市城市更新网

据了解，夏园村地处黄埔区东南部，珠江北岸，毗邻地铁13号线夏园站，是黄埔临港经济区的战略性发展空间，广州市“一江两岸三带”东部门户的重要延伸地带。建村已有近1000年的夏园，沉淀了丰厚的历史底蕴。

▲图源：公众号-房地产导刊

不过，夏园也被认为是广州最难啃的旧改项目之一。2021年7月，原本由升龙集团操刀的夏园村旧改，因升龙方面的撤退而前景蒙阴。尽管后来“国家队”——广州开发区投资集团宣布接手前期整理工作，但由于夏园村原本签约率就不高，加上被黄埔区列入“暂缓推进”名单，所以项目进度十分有限。

▲图源：羊城纵览

有熟悉广州旧改的人士表示，合生创展之所以有意进场夏园旧改，主要是因为项目独特的区位优势：“这是黄埔临港经济区的战略性发展空间，广州市‘一江两岸三带’东部门户的重要延伸地带。”而且，合生这番操作，将进一步扩大其湾区旧改版图。

手握14个项目，合生创展逆势抄底广州旧改

合生创展集团，于1992年创立于香港，创始人为朱孟依。作为内地第一家百亿房企，合生创展曾执业界牛耳，以其为代表的朱氏家族也步步打响名气。

▲朱孟依

风头鼎盛时，万科王石也甘拜下风，给出了颇高的评价——“朱家才是内地地产界的隐形航母。”

而在“华南五虎”中，合生也是拔得头筹的那一位。在北上广深等一线城市，朱家坐拥大量土储。据不完全统计，截至目前，合生及其关联企业正式和网传介入的旧改项目达14个之多，总改造金额超过千亿。

值得注意的是，近两年，合生创展在广州旧改的动作明显增多，多个项目在2019-2021年出现关键节点。除此之外，合生的关联公司珠江投资，于今年5月拿下广州瑶田村旧改项目。这是今年广州第二个公开招标的项目，也标志着珠江投资在这个111亿旧改巨无霸上终于“转正”。珠江投资由合生创展创始人朱孟依于1993年创立，目前董事长为朱孟依次子朱伟航。

▲图源财熵

随着广州多个旧改项目暂缓，此前传闻，多家房企的城市更新板块出现战略收缩、裁员的情况。然而，合生创展却依然在招兵买马——2021年7月，合生的华南城市更新展厅正式开放，几乎同一时间，合生官网也挂出多个城市更新相关的岗位。

▲图源合生创展官网

2021年以来民营房企退出的广州旧改项目，最后多数由财大气粗的国资企业接盘。例如雪松控股曾操盘的黄埔何棠下村，以及宝能曾介入的黄埔枫下村，最后均由科学城集团全资接盘。

在民营房企的撤退浪潮中，合生创展的逆势抄底，令其成为一股“清流”。数据显示，2021年，在拿下广州“最贵”旧改项目——海珠康乐村、鹭江村的旧村改造后，合生成为了广州旧改的年度“最大金主”，投入金额达到346亿元。而这一年，合生的全年销售额也不过才432亿元。

朱氏家族的资本游戏

2019年7月16日，北京公开土拍现场，合生创展意外现身，这距离这家公司上一次参与北京公开土地市场拿地，已经过去了将近2000天。有媒体评价：意义重大。

这一年，不求速度、不事张扬的朱孟依一改往日风格，罕见下达了一个业绩指标：2019年的销售额目标是400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。当年，合生创展重回百强房企之列。

2020年5月，同样是在北京，合生创展在分钟寺区域以约180亿元拿下3宗土地的举动，震惊了地产界——此前一年，合生的全年营收仅186亿元；而且，分钟寺区域地块位于朝阳东南四环区域，不具备优势学区与交通区位，似乎并不是一桩划算的买卖。

不过，穿透项目后，就会明白合生创展此举的“用意”——早在2009年，分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了北京嘉富龙房地产开发有限公司，后者为朱家掌控的珠江投资的子公司。在招拍挂市场获得该地块的合生，要将成交价180亿元中的112.98亿元给到一级开发商珠江投资，即相当于百亿资金在朱家掌控的合生系企业之间“左手转右手”。

2021年4月，朱氏家族的“内部合作”再度上演——朱孟依的弟弟朱庆伊创办的珠光控股（01176.HK）将广州火村旧改项目以31.18亿元对价出售给广州博浩。穿透股权之后，广州博浩为博大金控所控制，其实控人为朱孟依。

事实上，类似的项目腾挪和合作，一直存在于合生创展内部和关联公司之间。早年，合生和珠江投资、朱孟依的弟弟朱庆伊创办的珠光控股（01176.HK）、哥哥朱拉伊控制的新南方频繁合作。例如在1996至1998年，合生和珠光控股合作开发了珠光南景、逸景翠园等项目；和珠江投资在北京合作开发珠江骏景等项目。

有时，合作也会涉及到资金层面。例如，由珠江投资、新南方、广东珠光（朱孟依的妹夫谢炳钊控制）、衡阳合创（朱孟依的小舅子朱介武创立）共同创立的珠江人寿，自2015年以来，不断被曝“输血”朱氏家族旗下的珠江教育、珠江公路桥梁投资有限公司等。

2020年1月，朱孟依之女朱桔榕接班合生创展掌门人之后，合生才开始学会“光明正大” 地利用资本杠杆。也是这时，合生正式开启“反攻”之路。

▲朱桔榕

朱桔榕，这位从内地人民大学金融学院毕业的高才生，对于资本游戏，比父辈有着更为浓厚的兴趣。上任之初，她提出要将公司从房地产开发商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司，同年股权投资就被提到集团战略高度，并大举扫入小米(01810.HK)、平安好医生(01833.HK)、内地平安（601381.SH）、内地移动（600941.SH）等股票。

此举的成绩，在2020年合生创展的财报中也有所显现。当年，合生的营收较上一年末同比增加了84.67%，仅股权投资一项就贡献了74亿港元净利润，约占当期合生总净利润的54%。该项的毛利率为92%，由此将当年合生的整体毛利率从50%推高至64%。

朱桔榕的资本运作还体现在股票回购上。据整理发现，2020年合生创展回购超过30次，2021年回购次数更是达到50次。

这样的市值管理操作，以两年15亿的代价，“拯救”了合生创展低迷多年的股价。朱桔榕上任以来，合生股价从2020年4月的最低位——不足5港元，涨到2021年6月4日的最高点34.37港元，翻了7倍。

在业务上，合生创展也变得激进。朱桔榕一改“创一代”保守谨慎的作风，不仅频繁在公开市场拿地——2020年以来，除了北京，合生在廊坊、昆山、杭州等地累计拿下7个项目，总耗资超过230亿元；最近两年还在旧改业务上发力，激活了库存里沉睡多年的项目。

需要值得的是，据2021年财报，合生创展当年实现营收251.28亿元，同比下滑10.6%；实现净利润79.79亿元，同比下滑28.42%。对于盈利能力的大幅缩水，合生在财报中归咎于“股权投资亏损”——2021年合生投资亏损29.65亿港元，同比下滑136.92%。

来源：房地产导刊、广州市城市更新网、观点网、财熵、拆神、羊城纵览

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