李嘉诚再出手！或抄底300亿豪宅项目

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　　李嘉诚旗下的长实集团，再次“盯上”出险房企优质项目。

近日，有场消息称，由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅凯玥项目，或将迎来债权变更。长实集团正与项目债权银行之一汇丰银行进行接触，希望接手该项目相应债权。

对此，合景泰富方面对上述消息予以了证实，并表示，目前凯玥给银团债券的兑付情况一切正常，项目运作也一切正常。

“The Corniche凯玥”宣传效果图

“凯玥”估值300亿元左右

2017年，中国房地产市场高歌猛进。据国家统计局数据，2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售额也首次突破13万亿元，同比增长13.7%。

也是在这一年，内地房企进军香港楼市的步伐加快。当年2月，合景泰富与龙光联手，以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地，即“The Corniche凯玥”项目。在寸土寸金的香港，“凯玥”项目的楼面地价约22118港元/平方呎（约24万港元/平方米）。

在该地块的投标名单上，既有长实、新世界、新鸿基地产这类香港房企，又有内地房企如中海、华润置地、万科名列其中。可以说，“凯玥”项目，是内地房企赴港投资房地产热潮的缩影。同年，作为粤派房企的代表，合景泰富合同销售额达至人民币287亿元，同比上年增长28.7%；龙光地产实现合同销售金额约434.2亿元，同比增长约51.2%，可谓意气风发。

“The Corniche凯玥”项目，位处鸭脷洲利南道，为港岛区罕有大型市区海景住宅地块，背山面海。此外，该项目还坐拥港铁南港岛线优势，毗邻港铁海怡半岛站可直达金钟，经香港仔隧道往铜锣湾也交通便利。

公开资料显示，该楼盘首次对外销售的时间为2023年1月，总共推售住宅仅295套，户型设计上实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米），在设计及装修用料方面都是顶级水准，香港如此全部大面积的临海豪宅实属罕有。按照该项目67.3万平方英尺的总销售面积，5万港元/平方英尺的单价计算，该项目的估值折合人民币约300亿元。

不过，这个地王项目的销售回款速度并不快。中原地产平台显示，“凯玥”项目仅卖出3套房源，成交总价在1.64亿-1.85亿港元间，销售回款约5.32亿港元。

对此，中原地产高级资深营业董事何兆棠认为，销情比较逊色的主要原因仍然是外围环境因素。美国去年3月开始进入加息周期，加息10次，期内香港楼价指标中原城市领先指数CCL下调6.6%，持续的加息令供楼负担增加，影响力买家的入市决定。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦还提及，启动渠道后，因中介担心收不到佣金，推广力度明显不足。

从高歌猛进到债务重组

公开资料显示，龙光与合景泰富曾以双方联合开发的“The Corniche凯玥”项目为抵押，向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元，用于项目开发。2022年以来，龙光与合景泰富相继债务违约，102亿港元的抵押贷款也被纳入境外债务重组范围内。

就龙光来看，去年龙光集团实现合约销售额441.1亿元，合约销售面积275.2万平方米，分别同比减少68.5%、65.5%，业绩规模较2021年缩减近千亿。面对大额债务到期、无力偿还的局面，龙光集团积极展开债务重组工作，2022年12月，完成223.6亿元境内债务成功展期36-48个月；境外债务方面，2022年8月，龙光集团宣布暂停支付多笔境外债务的到期利息，随后启动境外整体债务管理方案，截至目前，境外债务重组还处于谈判阶段。

合景泰富则在2022年9月首次公开债务展期，对一年内到期的3笔美元债进行交换要约和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交换要约的债券没能如期兑付相应的本金和利息，正式债务违约，集团开始寻求境外债的全面解决方案。

2022年的合景泰富，守住了公开债务。境内债务方面，2022年合景泰富偿还境内公司债券、商业抵押担保证券及资产支持证券人民币75.44亿元、境外债券3.63亿美元及境外银团贷款12.84亿港元，还款总额约为人民币113亿元。境外债方面，2022年9月，合景泰富完成了总金额为9亿美元的境外优先票据及于2023年9月到期的金额为7亿美元的债券的交换要约，缓解了短期流动资金压力。

但是到了2023年5月终没能扛过。根据公告，合景泰富2024年1月票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期到期及应付。截至5月，合景泰富尚未支付该部分本金1.19亿美元，构成违约事件。

事实上，早在5月，刚爆雷的合景泰富与贷款方进行电话会谈时，就讨论到“The Corniche凯玥”项目102亿港元（约合13亿美元）的银团贷款。到了6月初，市场爆出，有债权行与长实集团接触以期收回大部分贷款。从资本操作的角度，一旦拥有“凯玥”项目的贷款债权，接盘方可能会通过谈判转让的方式获得该项目。

对此，在6月8日龙光集团的离岸私募债持有人电话会上，首席债务管理官保国武回应称，龙光和合景正试图阻止该债权行出售贷款。只有项目开发才能切实提供现金流用于清偿债务，如果失去该项目，龙光的离岸债重组将变得非常困难。

有专家分析，消息在金融圈子里不胫而走，让该项目乃至龙光和合景泰富各自的债务重组，出现新的不确定因素。这种资本操作下，原本可以通过正常境外债重组手段，用时间换空间，失去优质项目的增信和长期销售升值“造血”，势必大大削弱两家公司的底层资产规模，甚至给保交付带来深层的压力。毕竟，“凯玥”的估值达到300亿左右。

逆周期收购的长实

“长江实业作为香港四大发展商之一，一直对于香港优质豪宅物业情有独钟”，中原地产高级资深营业董事何兆棠介绍，就凯玥项目来看，从一线临海的地理位置，全盘皆为大户型的市场罕有供应，具品味奢华的装修设计，都同长江实业在本港发展的豪宅项目相类似，如中半山波老道21号，沙田名日‧九肚山等，所以长江实业一直都会在市场上物色优质项目。