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仰赖上海项目的热销，潮汕籍香港富豪罗康瑞旗下的瑞安房地产在楼市低迷的2022年上半年收获了不错的销售业绩。

近日，瑞安房地产有限公司（“公司”，连同其附属公司及联营公司称为“集团”,股份代号：00272.HK）发布截至2022年6月30日的六个月未经审核的综合业绩，并召开线上中期业绩会。

▲瑞安房地产主席罗康瑞

瑞安房地产主席罗康瑞在中期业绩会上表示：“2022年的市场环境极具挑战性，新冠疫情的发生给国内经济带来了前所未有的挑战，尽管面临各种不利的短期影响和经济环境的不确定性，我们仍将审慎把握当前市场调整所带来的增长机遇。在把握市场机遇的同时，我们一直致力于保持严格的企业管治标准，实现公司业务的可持续发展。”

报告期内，瑞安在宏观环境及新冠疫情的挑战下仍然保持着稳定的运营水平和稳健的财务状况，上半年录得溢利7.79亿元人民币，其中股东应占溢利总额为人民币4.5亿元；净资产负债比率维持在48%的健康水平，现金及银行存款共人民币129.75亿元。在财务表现方面，瑞安房地产今年6月用内部资源赎回6亿美元6.40%的优先永久资本证券，致净资产负债比率增长13%，维持在48%的水平。截至报告期末，瑞安房地产拥有现金及银行存款共129.75亿元。

单盘一日卖房103亿，物业销售额增长55%

瑞安房地产有信心完成250亿销售目标

2022年上半年，瑞安集团累计合约物业销售额达人民币187.15亿元，在行业承压下逆势增长55%。

这一增幅主要来自上海的两个项目：瑞虹新城的7号地块和瑞虹新城167A的地块的强劲销售业绩，其中上海瑞虹新城瑧庭于6月8日推出首日便售罄。

▲图源：每日经济新闻

据瑞安房地产有限公司行政总裁王颖介绍，上半年先销售的瑞虹新城167A项目是上海疫情后中心城区第一个销售的项目，共609套单元，有1940组客户支付认购金参与摇号。开盘当天售罄，“这为公司贡献了103亿的销售额”。

此外，集团截至2022年6月30日录得认购销售额共人民币17.83亿元，预计可于2022年下半年及以后转为合约物业销售额。2022年下半年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约147,300平方米。其中上海青浦蟠龙天地7月份进行销售，已经成为上海城中村的标杆示范项目之一。青浦蟠龙天地位于虹桥商务区的核心位置，在文化、自然和未来的定位上，瑞安房地产利用我们在总体规划、城市更新以及文化保育方面的地位，使得城中村项目成为了国际水准的可持续发展的社区。一共有1062位客户进入最后摇号的程序，随着蟠龙天地的成功销售，瑞安有信心完成年初制定的250亿元销售目标。

▲建设中的蟠龙天地 图源：第一财经

始终看好上海市场

未来，瑞安的销售也将持续依靠上海市场。据了解，瑞安和合营公司一共有756亿的总销售金额，其中瑞安占426亿，当中有263亿来自上海。

对上海市场的过于倚重，也使得瑞安房地产在上半年的销售节奏被延后，收入确认受到影响。报告期内，瑞安房地产实现收入44.15亿元，同比减少63%；毛利28.21亿元，同比减少43%；录得溢利7.79亿元，其中股东应占溢利总额4.5亿元。

瑞安房地产有限公司董事总经理、财务总裁及投资总裁孙希灏介绍，受到上半年疫情的影响，部分住宅物业无法如期交付，原先上半年可以入账的一些住宅销售收入会延续到下半年。“这个主要是因为上海翠湖五集最后部分（单位）的交付。也是因为工程的影响，我们的租金收入和商业运营的收入也有一些影响。”

坐拥上海新天地、虹桥天地等上海核心地段的持有型物业，2022年上半年，前述上海物业的租金及相关收入实现7.64亿元，同比下降了4%。

在经过一段时间的修复后，瑞安房地产管理层认为现阶段的上海市场已有所恢复。“目前，就瑞房自己的项目来看，无论是人流和销售额来看，都是有非常稳定的增长，接近2021年的水平。”瑞安房地产有限公司执行董事罗宝瑜表示。“住宅方面，上海近期的土地拍卖市场反映激烈。我们认为一线城市，尤其是上海的改善需求是非常强的。”

据披露，瑞安房地产整体零售物业的入住率超过90%，办公物业入住率更高。半年报显示，位于上海的办公楼物业平均出租率已达95%。“下半年随着逐步放开和信心的恢复，整个零售和办公的恢复会更加稳健。”

很明显的是，瑞安房地产始终看好上海市场。“过去二十多年，我们一直深耕上海，对于上海这座城市的潜力研究是比较深入的。尽管这次的疫情看起来在很多方面重挫了投资和发展的信心，但是疫情并未改变上海发展大的趋势。”瑞安房地产管理层表示，“无论是在上海的经济基础和体量，还是作为一座有魅力的城市，对于人才和产业的吸引力，这是我们非常有信心的部分。也是因为物业非常聚焦在核心地段，所以我们觉得外部的冲击对我们的影响是可控的。”

关注收并购时机

值得一提的是，作为重视现金水平的港资开发商，截至报告期末，瑞安房地产在售现金和银行存款共计129.75亿元，净资产负债比率约为48%。

现金流充足叠加当前房地产行业持续向下，不少房企处于出售资产回血的境地，瑞安房地产表示正在关注收并购的时机，但还需要更合适的价格。

“我们看到有很多缺钱的房企把他们的项目放出来卖，但是他们要求的价格还是比较高的。”罗康瑞表示，“到目前为止，很多的房企还没愿意打一个大的折扣去出售他们的项目，因为他们觉得似乎市场还有机会和时间给他们去调整，或者是对债务做调整。但是我相信明年就会有多的项目抛售出来，我们会密切跟踪和留意。”

亿万富豪罗康瑞人称“上海姑爷”

现年74岁的瑞安房地产主席罗康瑞，祖籍普宁，他的父亲是香港老牌地产巨头、资格比香港四大地产天王还老的超级富豪罗鹰石先生，人称“酒店大王”。

瑞安房地产因开发上海新天地而名声大噪，而罗康瑞也因此赢得了“上海姑爷”的美称。作为上海中心地带的标志性夜生活商业区，新天地内的零售商店和餐厅每天都吸引着成千上万的游客，包括博柏利（Burberry）、丝芙兰（Sephora）、汤姆福特（Tom Ford）、斯沃琪（Swatch）、露露乐蒙（Lululemon）和Shake Shack。

在今年的福布斯中国香港富豪榜上，罗康瑞以16亿美元的财富位居第43位。

值得一提的是，当下，内地房企节衣缩食，嗅觉灵敏的港资企业却纷纷向着内地进行布局。

今年5月，香港首富李嘉诚旗下和记黄埔时隔十年，再度现身广州土拍市场。虽然铩羽而归，但也引起了极大关注。

今年4月26日，新世界与招商蛇口签署战略合作协议，双方将在内地和香港两地深度合作；同日，新世界联合旗下新创建集团收购广西龙光贵梧高速公路40%股权、应收股息及债权，总代价约19亿元；

而作为内地一线城市的地产引领者，去年底，瑞安房地产在武汉第三次集中供地上，竟然一举夺下了武汉新任总价地王。在与武汉城建集团联手之下，瑞安以165.268亿元底价拿下武昌湾三宗地块。瑞安以底价摘地，楼面价并不高，三宗地块平均楼面价在15000元/平方米上下，四年前周边楼面价即为14330元/平方米。外界猜测此地块或被瑞安打造为武汉的第三个新天地。

回顾过去十余年内地的房地产发展史，当热潮来临，大部分港资并不参与抢地；而当土地流拍、地价下行，港资就会卷土重来、反周期操作。

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